Contractul de vânzare

Contractul de vânzare-cumpărare este definit și reglementat în art.1650-1762 Cod civil.

Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea unui bun, în schimbul unui preț.

La vânzarea unui bun deținut de către ambii soți, aceștia se vor prezenta personal în fața notarului public pentru semnarea contractului, cu excepția cazului în care au împuternicit o altă persoană să îi reprezinte în baza unei procuri autentice sau unul dintre soți prezintă procura autentică a celuilalt soț prin care îl împuternicește să vândă în numele său.

În cazul dobândirii unui bun imobil, în timpul căsătoriei de către soți, este suficientă prezența unuia dintre aceștia, în calitate de cumpărător, pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare/antecontractului, având în vedere prevederile art. 339 Codul civil, mai sus exprimat.

Acte necesare pentru părțile, persoane fizice:

Actele de identitate ale vânzătorilor/cumpărătorilor, certificate de căsătorie vânzătorilor/cumpărătorilor;
Convenția matrimonială a soților, după caz;
Procura autentica de vânzare sau de cumpărare, precum și actul de identitate al mandatarului, în original;
Numărul de identificare fiscală (NIF) pentru cetățenii străini. Cetățeanul străin care intenționează să vândă sau să cumpere un imobil în România fără a deține cod numeric personal românesc trebuie să obțină un număr de identificare fiscală (NIF) de la organul fiscal competent din cadrul ANAF. NIF-ul poate fi obținut personal sau prin mandatarîmputernicit cu procură notarială.

Acte privind părțile, persoane juridice:

Actul constitutiv al societății;
Certificatul de înmatriculare al societății;
Certificat constatator de dată recentă (nu mai vechi de 30 zile) – se poate obține de către biroul notarial;
Certificat de atestare fiscală a persoanei juridice valabil, eliberat de ANAF
Decizia Asociatului Unic/Hotărârea Adunării Generale a Asociaților (AGA) cu privire la încheierea contractului, prețul tranzacției, modalitatea de plată, împuternicirea reprezentantului legal pentru semnarea contractului de vânzare;
Act de identitate reprezentant legal;

Acte privind imobilul:

Actul de proprietate al imobilului (exemplu :contractul de vânzare, contractul de donație, certificatul de moștenitor, titlul de proprietate etc.) încheierea de intabulare, acte din istoric daca exista, dovada de achitare integrală a prețului bunului imobil;
Documentația cadastrală a imobilului (ex.fişa bunului imobil, plan de amplasament, plan releveu), încheiere de intabulare;
Certificate de atestare fiscală pentru fiecare coproprietar separat din care să rezultă că nu există obligații fiscale restante (valabil 30 de zile de la data emiterii);
Ultima factura si chitanță privind plata la zi a utilităților imobilului;
Certificat de performanță energetică a apartamentului, casei. Termenul de valabilitate al certificatului este de 10 ani de la data emiterii;
Pentru apartamente, Adeverința eliberată de Asociația de Proprietari, valabilă 30 de zile;
Polița de Asigurare a locuinței PAD;
Adeverință eliberată de Registrul Agricol din cadrul Primăriei locului unde se situează terenul arabil, ce urmează a fi vândut, privitor la existența sau inexistența a unui contract de arendă a terenului respectiv (dupa caz);
Certificat de urbanism (conform prevederilor art.6 alin.1) lit. d)1^2 și respectiv alin.6 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările ulterioare);
Orice alte acte solicitate de notarul public instrumentator.

În vederea încheierii și autentificării contractului de vanzare trebuie stabilite următoarele:

Prețul, modalitatea de achitare – numerar, ce trebuie să fie mai mic de 50.000 RON, sau transfer bancar;
Conturile bancare între care se face transferul prețului;
Data predării imobilului:
Orice alte informații relevante.

Taxele ocazionate de autentificarea contractului de vânzare:

Taxele se calculează de către notarul public instrumentator, prin raportare la prețul stabilit de părți care se compară cu evaluarea imobilului rezultată din Studiul de piață privind valorile minime imobiliare. Dacă prețul este superior evaluării, taxele se calculează prin raportare la valoarea prețului, dacă evaluarea este mai mare decât prețul stabilit, taxele se vor calcula prin raportate la evaluare.

Taxele ocazionate de autentificarea unui contract de vânzare sunt: onorariul notarial, tariful pentru intabulare în cartea funciară (tariful ANCPI) și impozitul datorat pentru venitul realizat din transferul dreptului de proprietate.

Onorariul notarial se calculeaza conform Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici, aprobate în baza Ordinului Nr.46/C/2011 eliberat Ministerul Justiției. Onorariul notarial de regula se achita de catre cumpărător, insa partile pot stabili ca plata onorariului sa se imparta si altfel;
Tariful pentru intabulare în cartea funciară a dreptului de proprietate se achită de către cumpărător, iar extrasul/extrasele de carte funciară pentru autentificare se achită de către vânzător. După semnarea contractului de vânzare, notarul public are obligația efectuării procedurilor de publicitate imobiliara, în urma acestor proceduri se obtine de la cartea funciara Incheierea de intabulare a imobilului pe numele cumpărătorului și un extras de informare cu situatia imobilului;
impozitul se achită de către vânzătorul, persoană fizică, fiind calculat conform art. 111 alin. (1) Cod fiscal.